房价上涨 如何避免房主一房二卖

  • 时间:2016-09-30 18:05 编辑:房地产营销兵法 来源:房地产营销兵法 阅读:664
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摘要:那么面对不诚信的卖家,购买者的权利如何保障,如何防止自己购买的房屋被一房二卖,十分重要。1、定金支付比例大幅度提高购房户大可以将原本支付的定金壹万两万元标准,改成现在的十万甚至二十万的标准,如果卖房者单反毁约,则双倍返还定

那么面对不诚信的卖家,购买者的权利如何保障,如何防止自己购买的房屋被一房二卖,十分重要。

1、定金支付比例大幅度提高

购房户大可以将原本支付的定金壹万两万元标准,改成现在的十万甚至二十万的标准,如果卖房者单反毁约,则双倍返还定金,成本过高,一般情况下,卖房户会慎重考虑违约成本。

 2、督促卖方尽快交付房产

第一、合法占有的买受人对房屋具有排它的权利(保全在先的除外)

 依照我国现行规范,即使办理了商品房预售合同备案或房屋网签手续的买受人的权利,也不能对抗合法占有房屋的买受人。

第二、 均未过户的前提下,合法占有人的权利顺位最高

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:

(1)已经办理房屋所有权转移登记的;

(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

3、 进行预告登记

如果卖房人没有将房屋交付,但买方依照合同的约定办理了预告登记,则卖方和第二买方之间的房屋买卖合同是无效的。因为预告登记具有准物权的性质,具有公示公信效力。

通俗的说,就是买房人在买房时应该去拉标的房屋的产调,而产调上会显示该房屋已经做了预告登记(即该房屋产权人已经就该房屋签订了房屋买卖合同,并且正在交易中)。第二买房人就应当知道房屋产权人一房二卖的事实,如果其继续购买该房屋,就会构成“恶意串通损害第三人利益”,合同就会被认定为无效。这和房屋已经交付,第二买房人去看房时应当发现房屋一方二卖的道理是一样的。

4、 进行房屋买卖网签合同的登记

房屋买卖网签合同的效力具有防止卖方一房两卖、欺骗购房人和规范二手房交易行为的作用。一方面,网签后即使卖方看到房价涨了要想毁约卖给第三方也必须注销网签后才能进行,而注销一般只有买方或者双方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申请,才能注销,即需要有买方的协助,否则卖方不能对已经网签的房子进行处置。

5、 诉讼保全查封房产

在未采取以上措施的情况下,若卖方明确表示不履行合同,买方应及时向法院提起诉讼,要求继续履行合同,并申请诉讼保全,以防止出卖人恶意转移房产,或者将涉案房产“一物二卖”。否则一旦出现上述情况,而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分,或者买受人主张损失的证据不足,则会出现司法不予采信的可能。

最后,笔者认为芜湖本轮房价上涨,多为外地游资进入,本地刚性需求购房户,并不是最主要的市场上涨力量的推动者,若为了炒作房产而购买二套甚至三套房,意义不大,建议购房户慎重,若过多利用银行杠杆,将自己炒成了房东,投资回报比例失衡,则走入了投资的误区。

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